為各國經濟增長“支柱”的同時，德國房價卻一直保持較低水平。在過去十年裡，德國物價水平平均每年漲幅2％，而名義房價每年僅上漲1％，也就是說扣除掉物價因素，德國的房價實際上在以每年1％的速度縮水。實際上自1977年至今的30年中，德國的平均房價僅上漲了60％，而同期個人名義收入額已經增長了三倍。與德國房價“不升反降”形成明顯對比的是，在過去10年內大多數歐洲國家的房價已經上漲了兩倍，特別是英國、西班牙和愛爾蘭等國家，房價更是以每年兩位數的速度飛漲，十年內已將漲了三倍多。

與中國相比，德國普通住宅的每平米均價在1000到2000歐元（如柏林為1700歐元左右），即使按匯率算甚至低於我國許多大城市的水平，但德國人的平均工資水平卻相當於我國的10倍到20倍。同時，目前德國家庭的住房自有率僅有42％，低房價也並沒有在德國帶來“買房熱”。

新華社記者郇公弟分析德國房價十年不漲的內在原因，認為政府所採取的一系列措施不容忽視。總結為以下八個方面：

（1）確保房屋供求平衡，穩定房價。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，德國都有著詳盡的建房規劃，住房建設依人口需求而定。目前有8200萬人口，而住房總數達到約4000萬套，完全滿足了每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，在很大程度上平抑房價的上漲。實際上，德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰後西德動員全民建房外，在1989年柏林牆倒塌後，面對突如其來的嚴重住房壓力，德國政府推行了“建房資金免交企業、個人所得稅”的政策，使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住宅，建房投資將全額免交所得稅，甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業建房熱”。

（2）特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存後貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非贏利，合同儲蓄大約佔到德國房貸總額一半左右，另外20％家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自於商業貸款。德國所有房貸（包括合同儲蓄和商業貸款）都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率週期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是，在採取浮動房貸利率制的國家，無論是歐盟內英國、西班牙和愛爾蘭等，還是美國，近年來房價都隨利率波動出現了大漲大跌的現象。

房價調控的德國樣本（2）

（3）發達的房屋租賃市場成為穩定房價的“定海神針”。德國自有住房率為42％，而租賃住房率卻達到58％，特別是年輕人中77％都是“租房族”。這主要得益於政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應大量商業出租房，政府同樣對房租水平進行一定的規範。由於德國嚴格的租房法，注重保護房客的利益，租房的安全感並不亞於買房，數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。德國家庭樂於租房，並且有著大量而廉價的出租房屋供應，這對穩定整個房地產市場的出售房價水平起到了不可忽視的平衡作用。

（4）鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷。德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一，合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過的30％。政府對合作社建房給予多方面的政策幫助：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；三是