護不同主體的權益公平為立法的出發點和落腳點，透過立法強化市場監管、提高效率。特別是要針對當前突出的資訊不對稱的問題，建立強制性資訊披露制度，加強對開發商和中介機構的管理，消除資訊不對稱所帶來的各種侵害消費者行為的現象。其次，要嚴格執法，特別是針對市場監管中的突出問題，重點整頓市場秩序，尤其是要嚴格對中介機構的管理。總之，要透過加強市場基礎性的制度建設，完善法律法規，營造良好的住房消費環境，夯實行業發展的基礎。

注意把握政策的公平。應避免形成政府或部門利益或者特殊利益集團的利益超越公眾利益，形成“與民爭利”，特別防治有關部門和開發商借擴大內需扶持市場發展之名，搭政策的“便車”。同時，應避免過度強調短期的政策效應和市場效率，而忽視長期的市場公平。

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中國住宅產業改革發展五大困惑

近年來，在中國，還沒有一個行業能像房地產業這樣受國家經濟社會環境的影響這麼大，也沒有任何一個行業的發展變革如此之大，可以說，這幾年房地產宏觀調控的力度之大，出臺政策之多，頻率之集中，超過了任何一個時期，也超過了任何一個行業。

當前，關於中國房地產業改革發展中的問題與困惑主要集中在以下五方面：

“價跌量減”引發對房地產市場形勢的爭論

房價是不是真正形成拐點了？並已走入下降通道？如果判斷形成拐點了，有多大的下跌空間？調整週期有多長？房價形成和波動的內在機制是什麼？我們不妨從市場的多個參與主體的角度來分析。

（1）消費者的視角。認為現在房價至少要降30％，甚至是降50％。理由是根據國際慣例房價收入比在3…6倍，目前我國大部分城市的房價收入比都在10以上，所以至少要跌30％以上，部分地區要跌50％以上，才符合居民真實的購買能力水平。也有一些學者認為，房價應該回撥到03年實行房地產宏觀調控以前的水平。

（2）金融機構的底線。當前我國居民購房的首付款平均在30％左右，如果房價下跌30％，會不會引發購房人大規模的斷供，導致金融風險？從8月份以來，中國銀監會組織了五個測試小組到北京、上海、深圳等城市進行壓力測試，銀監會的官員認為當前房地產信貸風險可控，但當房價下降到30％時，房地產信貸不良率將急劇上升。中國銀監會主席劉明康也強調，要密切關注房地產市場走勢，科學安排房地產開發貸款，借鑑美國次貸危機教訓，確保按揭貸款真實性，防範房地產開發商貸款風險，支援房地產業健康發展。

那麼房價下跌30％可不可以作為金融機構判斷問題的一個底線依據呢？筆者認為，當前房地產信貸中還存在一些突出的問題，一是在銀行體制外有非常多的民間信貸，以及非正常渠道的資金進入了房地產領域，尤其是在浙江等東部沿海地區，已經出現了資金斷裂的現象，二是在07年證券市場的瘋狂投資中，一些房地產信貸資金和居民購房預付款被轉向證券和金融衍生品投資，並蒙受了巨大的損失，比如像在香港上市的碧桂園等公司。具體數量和規模銀監會不完全掌握，也很難準確掌握。

（3）開發商的心態。從03年以後，土地“招拍掛”逐步成為市場土地供應的主要方式，土地“招拍掛”引起了地價直接的攀升，2006年以來，很多專案出現了所謂“麵粉貴過麵包”的現象，比如07年出現的幾個“地王”，今年四、五月份就出現了開發商退地的現象。根據上市公司公佈的資料，當前房地產專案的毛利潤在20…50％不等，事實上，為更快�