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最後，市場中相繼出現的各種變化也給次級抵押貸款的發展提供了較好條件。例如20世紀90年代初期，由於利率上升，標準抵押貸款需求減少，按揭經紀人開始將更多的目光投入次級抵押貸款市場。而在20世紀90年代中期，資產證券化的興起又給次級抵押貸款市場的發展提供了良機。

美國房價增速與GDP增速走勢圖（1964～2006年）

資料來源：人民網經濟頻道。

按揭貸款證券化增加了資產的流動性，次級房貸市場開始迅速繁榮。在早期的飛速發展中，由於對風險的認識不足，次級抵押貸款定價普遍偏低。1998年亞洲金融危機爆發後，這一市場存在的諸多問題開始得到關注。雖然這場危機使次級房貸市場一度萎縮，市場發生大規模整合，許多小公司都相繼倒閉或被收購，但同時也使得投資者風險意識增強，以提高首付金額、採取提前償付罰金等措施限制風險。

危機過後，由於房價上漲以及利率持續下降至40年來的最低點，投資房產的成本降低。在房價不斷走高時，即使借款人現金流並不足以償還貸款，他們也可以透過房產增值獲得再貸款來填補缺口。因此，20世紀90年代末次級抵押貸款又開始了新一輪增長，直至今天這場危機的爆發。

這一曲折的發展表明，次級抵押貸款市場雖然天生存在高風險，但是至少在本次危機爆發前正在逐步走向成熟。因此，作為一種具有巨大市場潛力的新產品，其價值不能因為存在風險和問題而遭到否定。

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次級房貸危機前傳（1）

在美國，有相當數量的低收入者或者金融信用不高的人群。按照美國房屋貸款原來的嚴格審查程式，他們是不太可能獲得購房貸款的。但美國銀行家的胃口永遠難以滿足，當大部分普通人的房地產按揭貸款資源開發殆盡後，他們又將眼光盯上了那些根本“不合格”的貸款人。因為這也是一個巨大的市場，只要降低貸款門檻，購房的需求就會釋放出來。

於是，現在美國的“住房按揭貸款”市場就分成了三個層次：一是優質抵押貸款，二是“Alt…A”抵押貸款，三是次級抵押貸款。它們的分類是按照對借款主體的信用條件的評級好壞來區分的。此外，在美國還有政府支援的抵押貸款和優質大額貸款等兩類抵押貸款。

次級抵押貸款的“優惠”有：次級抵押貸款的貸款利率通常比優惠抵押貸款高2％～3％，次級貸款對放貸機構來說是一項高回報業務，但由於它對借款人的信用要求較優惠級貸款低，因此次級房貸機構面臨的風險也就更大。“Alt…A”抵押貸款的利率普遍比優質貸款產品高1％～2％。

次級抵押貸款受歡迎的主要原因是：次級抵押貸款新產品之所以深受信用程度較差和收入不高的購房人的追捧，主要原因在於抵押貸款中介的誤導和購房人本身金融風險意識不強。中介在營銷貸款時打的旗號是：超低的月供。收入不高的人群也可具備還款能力，兩年後即使利率調高，還不起貸款，但由於房地產升值，只要他們把房子出手，風險也是可控的，還可以賺一筆，何樂而不為呢？火熱的房地產市場給人的幻覺是房地產上漲的速度會快於利息負擔的增加，並且房地產市場在兩年內不會冷卻。但在殘酷的現實世界中，美好的願望往往會被市場的無情徹底粉碎。

在美國，貸款是非常普遍的現象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款。可是我們也知道，在這裡失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，他們怎麼買房呢？因為信