進入2009年，住宅成交量出現回升，1至2月，新建商品住房和二手房共成交萬平方米，同比增長，其中新建商品住房和二手住房分別同比增長和21％；2月份北京市新建住宅價格同比上漲；進入3月份以來，北京部分樓盤已經悄然開始提價，提價幅度為幾百元到千元不等。那麼住宅市場出現的“小陽春”能否延續，市場是不是已經見底回升？社會各界眾說紛紜。

2009年3月31日，北京市社科院釋出《北京社會發展報告》等四本藍皮書，對流動人口、住房等問題進行了專項研究。根據北京社科院的統計資料，由於房價過高，有購買能力的有效需求遠低於供給，已造成現在北京市住房閒置約萬平方米，閒置率達。藍皮書依據計算出的房價收入比與國際比較指出，北京房價已超過居民承受能力。北京市社科院社會學研究所副所長戴建中預測，在大量保障性住房上市等因素的作用下，北京市房價將出現加速下降。

應該說，百年奧運對中國社會的影響是深遠的、長期的，毫無疑義，籌備和舉辦奧運對推動北京的社會經濟發展起到了重要作用，影響深遠，但奧運並沒有改變北京經濟社會發展的軌跡，奧運成功舉辦使首都站在新的起點，迎來新的發展戰略機遇期。建設“人文北京、科技北京、綠色北京”的標準更高，任務更艱鉅。研究北京市的房地產問題也要置身於國際、國內經濟社會發展的總體格局，從時間和空間兩個維度系統全面分析。

北京市住房市場發展歷程（1）

下表是1998…2005年北京市商品房建設和經濟適用房建設的基本情況，從竣工面積看，新增房屋竣工面積呈持續、快速增長的趨勢，98、99年是經濟適用房建設的高峰，經濟適用房建設歷年保持佔新增商品房建設總量的9…16％之間，平均為，2003年後呈逐步下降趨勢。

2006年以來，隨著房地產宏觀調控政策的實施，政府加大了對中低價位中小戶型住房的供應，住房市場的供應結構也發生了明顯變化。

根據《北京市“十一五”住宅建設規劃》，“十一五”期間，北京市將新增商品住房建築面積約9250萬平方米、約90萬套，經濟適用房建設規模約1500萬平方米、約21萬套，廉租房建設規模約47—60萬平方米、約1萬套。按套數計，保障住房佔全部新增住房建設約，按面積計，保障住房佔全部新增住房建設約，同時，市政府將加大租金補貼的發放力度，目標是透過租金補貼和實物配租等多種方式，力爭實現最低收入戶的應保盡保。

2007年，北京市進一步加大了住房供給的調節力度，1月在市人代會期間，市委領導宣佈，未來3年內計劃新建經濟適用房和限價商品房各1000萬平方米。此後，經濟適用房竣工面積佔新增竣工住宅的比例扭轉了自2003年以來下降的勢頭，但仍然沒有達到1999年的水平，2008受奧運舉辦對施工的影響等原因，經濟適用房竣工面積比上年下降，但全市經濟適用住房施工面積萬平方米，比上年增長；銷售面積萬平方米，增長。與此同時兩限房作為一種新的調控供給結構的產品異軍突起，首個兩限房專案於2007年9月開工，大批兩限房將於2008年和2009年陸續竣工，根據北京市建委公佈的計劃數，2009竣工經濟適用房預計為101萬平方米，廉租房8萬，兩限房90萬，合計達到200萬平方米。北京市的房價上漲具有明顯的週期特徵，受政策的影響極大，從1990年以來，房價一直保持平穩，只是在92—94年出現了一個高峰，1997—2005年，北京市居民家庭可支配收入保持持續增長，平均增長達到，而房價上漲幅度小於收入增長，居民住房購買力在不斷提高。但在2003年三季度以後，房價出現了加速上漲的趨勢，特別是2