模偏大，增長速度偏快，房價上漲過快，認為作為國家首都、國際城市的北京在相當長一段時間內面臨人口增長和土地、資源匱乏的制約，要切實轉變經濟增長方式，降低經濟發展對固定資產投資和房地產業的依存度，降低地方財政對土地出讓金的依存度。房地產的本質功能是作為城市生產經營的場所和居民住房的載體，北京房地產業的基本定位首先是解決生產生活住房需要，實現社會福利的制度安排，而不應該賦予房地產業太多的宏觀經濟責任。

本節將透過對北京市城鎮居民家庭收入狀況，模擬計算出北京市城鎮居民不同收入家庭房價收入比，以此測算和衡量住房市場合理的結構。

需要說明的是，本書第節提到，由於收入計算等多方面的體制差異，房價收入比指標不適宜進行國際比較，加上房改房和高住房自有率等原因，房價收入比不能準確反映中國居民住房支付能力，當前還沒有一套科學、系統、完善的標準可以準確地評判居民的住房實際支付能力。但應用房價收入比來分析住房市場供需關係的整體狀況，特別是探討結構性特徵和存在的問題，還是可行的，也不實為一個比較好的辦法。

根據北京市現行的城鎮家庭收入分組方法，將所有調查戶依戶人均可支配收入由低到高排隊，按20％比例五等分為五組，依次分成：低收入戶、中低收入戶、中等收入戶、中高收入戶、高收入戶。根據北京市統計局公佈的1998……2007年度商品房均價，按照戶均90平方米/套，模擬計算出北京市城鎮居民不同收入家庭房價收入比，以此衡量北京市城鎮居民家庭購買商品房的支付能力的變化。

（1）1998—2004年，隨著北京市經濟保持又好又快的發展，中等及以上收入家庭的住房支付能力持續提高。但2004年後，房價的上漲超過了居民收入提高的幅度，居民住房支付能力呈逐年下降趨勢；

（2）當前，相對於中等收入家庭和中高收入家庭，商品房的社會平均價格明顯偏高；相對於中等及中高收入家庭，兩限房的價格仍然較高；經濟適用房的絕對價格基本符合中等收入家庭的支付能力。

（3）由於高收入家庭收入增長速度快於中高收入家庭和中等收入家庭，住宅市場購買力的不平衡現象將進一步突現。

住房市場結構性失衡明顯

透過以上分析，可以看出北京市住房市場存在明顯的結構性失衡。具體體現在：一是數量上的失衡，二是價格關係的失衡。三是空間和區域分佈上的失衡。

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保障類住房和商品房比例失衡。

從供給看，1998—2006年北京市經濟適用房建設歷年保持佔新增房屋建設總量的8…15％之間，但根據居民實際支付能力的分析，1998—2006年間佔居民家庭總量60％的中等及以下收入的家庭無力購買商品房，需要藉助政府的保障方式改善住房條件；2006年以來，北京市加大了供應結構調整的力度，近3年新建保障性住房（包括兩限房）佔全部新增住房比例約20％，但到“十一五”末，從支付能力的角度看，根據居民的可支配收入水平的增長預測，佔總家庭的40％的居民仍然沒有購買商品房的支付能力。

房價過高已經成為真正解決中低收入家庭住房問題的重要障礙。當前市政府確定保障性住房的建設規模主要是依據各區縣政府申報的情況和財力安排做出的，參考了居民現實的住房統計資料，但底數不是很清楚，特別是對存量房的統計不全面，而二手房市場和房屋租賃市場的交易情況也會對新增市場交易產生很大影響，並直接影響到新增需求總量的預測結果。經濟適用房建設與廉租房建設之間的比例關係嚴重失衡。當前佔家庭總數20％的低收入家庭根本就買不起經濟適用房