海、深圳等全國15個城市庫存商品房數量和最近一個月來的成交量進行了統計，據此得出，在目前的成交量下，上述主要城市商品房現有庫存需要約27個月才能消化　。而中國指數研究院表示，09年我國商品房供過於求的局面將更為嚴峻，主要城市消化可售量的週期均在10個月以上，如北京，按2007年比較火爆的銷售速度需要消化16個月，按2008年的銷售速度則需要消化24個月。若2009年市場仍延續2008年的態勢，那麼主要城市的銷售速度不會有明顯改善，房屋庫存週期可能拉長。　一些地方政府還據此調減了2009年住宅用地計劃和商品房建設計劃。

根據以上分析，可以對中國城市住宅市場的供給和需求狀況總體上作出以下基本判斷：

1、當前的市場形勢並不能得出市場“供大於求”的結論。

上文對總需求的預測中，近後5年內中國每年理論上的潛在住房需求在10……14億平方米，而保持近年來的房地產投資規模和增長速度，今後5年內每年的城鎮住房竣工面積至少在6……9億平方米以上，因此粗略概算每年供需之間的差距在4…5億平方米。而根據國家統計局2009年2月26日公佈的《2008年國民經濟和社會發展統計公報》，2008年全國城鎮商品房屋竣工面積為58502萬平方米，比上年下降，其中：住宅竣工面積為47750萬平方米，比上年下降，商品房銷售面積62089萬平方米，比上年下降，其中：住宅55886萬平方米，比上年下降。

所以，從中長期看，中國城市住宅市場的剛性需求旺盛，發展潛力巨大。如果政策得當，理論上的剛性需求能夠轉化成實際的購買力，市場將出現持續供需兩旺的發展勢頭，甚至出現持續的供不應求的狀態。

2、高房價是制約潛在需求向現實購買轉化的“罪魁禍首”。

之所以出現成交低迷，主要是由於近年來房價上漲過快制約了理論需求向實際需求的轉化，一部分高階市場拉高了平均房價，但另一部分中端市場由於房價過高，成交量從2006年下半年以後逐年萎縮，居民改善性住房需求被高房價所侵蝕，不利於市場的健康發展。假定房價回到2003年底或2004年的水平，則成交量會顯著放大。再次，市場結構性失衡也嚴重製約了市場交易的活躍。近年來，在保持較快的供給增長的同時，真正適合中等收入及中低收入家庭，中低價位中小戶型的住宅供給嚴重不足。

3、現行的房地產金融政策抑制了潛在需求向實際有效需求的轉化。

近年來，國務院明確提出要加大中低價位中小戶型住房的建設，07年以來，中央政府在調整住房供給的同時已經採取了直接打壓住房消費的手段，在經過多次加息後，12月11日，央行和銀監會聯合下發《加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確以借款人家庭為單位認定房貸次數。這至少折射出政府宏觀調控的兩個政策導向：一是中央政府支援和保護居民作為自用的合理住房需求，堅決抑制住房的投資需求和過渡消費；二是中央政府認同的居民合理住房需求的標準是：（1）房屋用途為居民自用；（2）每個家庭限購一套；

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居民實際購房能力明顯下降（1）

按照我國現行的多渠道住宅供應體系，按照住宅型別不同，住宅市場包括：商品房市場和保障性住房市場。商品房市場既包括別墅、公寓等高檔商品房，也包括普通住宅，而保障性住房主要指經濟適用房和廉租房，近年來，各地為抑制房價，建設了一大批“兩限房”，這是一種政府限定房屋銷售價格，限定購買群體的政策性商品房。根據交易方式的不同，住宅市場包括：租賃市場和住宅買賣市場。

本節將透過對中國城鎮居民