國際

統計方法 商品房空置量/竣工商品房總量 空置量/全部存量

統計範圍 增量（近3年竣工商品房） 增量和存量房屋

統計目的 反映新建住宅銷售狀況 反映住宅市場供求狀況

“空置率國際警戒線”既缺乏依據也沒有實踐指導意義

中國於上世紀90年代中期出現了“空置率國際警戒線“理論。有人說，國際空置率警戒線為10％；也有人說國際警戒線為10％…15％之間；事實上，許多中國學者提出了針對中國國情的合理空置率理論。如藺濤、戚少成提出了較為完整的“20％理論”。　其主要理論框架包括兩方面：一是空置率的計算公式：空置率=（累計空置量/近三年的竣工的商品房面）*100％；二是空置率合理範圍標準。具體如下：

表2…6：空置率合理範圍標準

5％以下 空置不足區 需要採取一定措施，加大商品房供應。

5％一14％ 合理空置區 商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展。

14％一20％ 空置危險區 需要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常執行。

20％以上 空置積壓區 國家必須採取一系列強制措施，降低商品房空置率到合理區間，否則將給國民經濟，特別是房地產業發展，帶來一系列的嚴重問題。

西方國家學術界並未涉及空置率國際警戒線問題。西方學者把合理空置率叫自然空置率，自然空置率並不是針對全部空置而言，而是針對出租空置率。西方經濟學家認為，自然空置率是租金與空置率的一個均衡點，高於自然空置率，若供大於求，租金會下降，反之，則為空置不足，租金會上升。美國學者史密斯（Smith）將合理空置率定義為：住宅出租市場中，屋主考慮市場因素（如空屋持有成本、搜尋成本、需求變動及換約成本）後，無調整租金之誘因下的空置率。此時，沒有超額供給也沒有超額需求，而租金處於長期均衡狀態。1990年，G。　D加德（　Jud）和J。佛羅（Frew）認為“自然空置率可界定為不會給房主帶來調整租金的誘因的空置率”。由此可以推知，合理空置率的實質是在房地產市場長期供需平衡下的空置率。

多數經濟學家採取實證研究的方法計算自然空置率。自然空置率的值是一個爭議較大的值，不同的經濟學家計算出的合理空置率數值相差很大，從4％到10％不等。加德（Jud）和J。佛羅（Frew）以分割槽的方式計算出的自然空置率從至10％不等，羅森（Rosen）和斯密斯（Smith）計算出的自然空置率中位數是。。由於影響空置率的因素太多，自然空置率很難有一個準確的值。在實踐中，部分人從經驗出發提出了合理空置率的觀點，如美國某租房網採用5％—8％為合理空置率範圍。

公認的國際空置率警戒線標準應該是一種嚴格的理論標準，它只能由權威機構釋出，或者是公認的學術研究成果。但是，西方國家還沒有一個公認的、準確的空置率警戒線標準。

美國人口統計局是空置率統計的權威機構，有美國近60年來各種空置率的詳細資料，但該局未公佈有關空置率警戒線或合理空置率標準。其他一些國際機構也未釋出類似標準。僅有一些機構釋出自然空置率標準，如美國某租房機構網站（）釋出的租房空置率，其空置量和空置率是指全部房屋的空置，既有新房，也有舊房，是指導居民流動的一種微觀經濟存量概念。合理範圍：5％左右為適度空置率，10％為警戒空置率，10％以上為嚴重空置。

總之，由於各國經濟發展階段和住房政策體制的不同，尚不存在由國際權威機構釋出或者學術界公認對各國