地產市場的參與涉及開發、中介和銷售、物業經營等各個環節，主要是境外投資基金和大量的個人資金，透過直接購買土地、房產、進行專案合作、直接參股房地產公司等方式，集中投資於房地產行業。在方式上主要包括：一是直接利用外資：主要指股權投資，包括透過獨資、合資或合作經營；二是間接利用外資：主要指貸款，包括外國政府貸款、國際金融組織貸款和外國商業銀行貸款。

（4）自籌資金。自籌資金主要指自有資金。包括：一是企業內部資金：指企業暫時沒有利用或沒有充分利用的資金，包括公積金、未分配利潤等；二是其他企業資金：包括企業間聯營、入股、債券及各種商業信用，既有長期的、穩定的聯合，又有短期的、臨時的融通；這部分資金也有相當部分來源於銀行貸款。三是職工和民間資金：指本企業職工和城鄉居民手中暫時或者較長時期內閒置的資金透過投資的渠道成為房地產開發企業的資金來源；四是發行股票。

（5）其他資金來源。主要由定金與預付款、個人按揭貸款等組成。房地產開發企業透過預售房地產品，提前向購買者或使用單位收取定金和分期付款，既可以解決開發資金的不足，也可以避免市場滯銷風險，降低資金成本，加快資金週轉。企業除向銀行貸款外，還向非銀行金融機構如保險公司、證券公司、信託公司、財務公司融通資金。這些非銀行金融機構，有的直接開展存、放款業務，有的為企業融資結算提供服務。

中國房地產資金來源結構變化趨勢

透過以上圖表和資料分析，我們發現，1997—2007年間，中國房地產資金來源結構呈現如下特徵：

房地產投資總體規模快速發展。從總體規模上，1997…2005年，我國房地產業投入始終保持快速增長的發展勢頭，特別是2003年以後，房地產開發企業資金來源總計上漲速度加快，但進入2008年，形勢發生了較大變化，根據國家統計局2009年2月26日公佈的《2008年國民經濟和社會發展統計公報》，房地產開發企業資金來源總計為38146億元，比上年增長，增長速度明顯放緩（2007年相對於2006年的增長為）其中國內貸款為7257億元，佔，比上年增長，增長速度也明顯放緩（2007年相對於2006年的增長為）；開發企業普遍出現資金緊張。

值得注意的是，房地產開發企業投資的增長和房價的上漲趨勢基本吻合，投資增長價格上升，投資增長放緩，則價格出現下降，並且在時間週期和幅度上比較相似。

資金來源結構比重有較大變化。從資金來源結構來分析，2004年是分水嶺，1997—2003年，房地產國內貸款在房地產投資中的比重一直保持在20％左右的水平，2003年國家出臺了121號文，隨後又實行了一系列的調控政策，導致銀根緊縮，銀行貸款明顯下降，2004年國內貸款比2003年下降了近5個百分點，房地產自籌資金和其他資金來源比例持續提高，以後又基本穩定在這一比例結構上。值得指出的是：自籌資金和其他資金來源中的相當部分資金來源於商品房預售收入，而預售收入中相當部分來源於銀行住房抵押貸款。當預售收入進入到房地產開發公司就成為房地產企業滾動開發的自籌資金。

房地產資金的系統性風險呈加大趨勢。從資金的系統性風險來分析，由於貸款規模和資金投入規模快速增加，資金風險仍然不容忽視。儘管經過幾年來的宏觀調控，對房地產企業開發貸款的風險整體下降，但由於房地產企業自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實際上，這部分資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30％計算，有大約70％來自銀行貸款，以此計算在房屋銷售的過程中使用銀行貸款的