息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等，均以較低稅率向合作社徵收；五是補貼租金；等等。透過鼓勵自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，就擺脫了聽任開發商任意定價的局面。

（5）建立地產價格獨立評估機制，實行“指導價”制度。各類地產價格並不是由房地產商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。除了私人評估師外，德國還按照聯邦建築法成立了各地“房地產公共評估委員會”，其職責之一便是負責制訂當地“地價圖”的“基準價”或者“指導價”。這為不同地段、不同型別的住房制訂了詳細的“基準價格”，這類指導價具有法律效力，所有房地產交易有義務參照此執行，在合理範圍內浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價，但任何不具備壟斷勢力的開發商或炒房者，都不可能單獨影響“指導價”的制定。

德國法律規定，對於房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20％為“超高房價”，根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理範圍內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50％則為“房價暴利”，這已經觸犯《刑法》構成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。

（6）稅收調節遏制房產商、炒房者獲取超額收益。在德國，自有自用的住宅不需要交納不動產稅，只交納宅基地的土地稅。用於出售的房地產首先要繳納評估價值1％的不動產稅，房屋買賣還要交的交易稅。如果透過買賣獲得盈利，還要交15％的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外，租金收入還要交納個人所得稅，稅率在20％至45％不等（2009年後統一為25％的資本利得稅）。最後，房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制，已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，對於炒房者而言可謂釜底抽薪。

（7）並不把住宅建設作為德國經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育等一樣，保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。這便是德國政府制定所有房地產政策的核心出發點。因此，雖然德國政府特別地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢於透過抬高當地地價、房價，從而增加當地政府的房租收入或稅收收入。房地產政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價，甚至使購房者淪為“房奴”，他們喪失的可能就不僅僅是選票，而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。

以上各類政策，雖然並不能涵蓋德國房地產製度的全部，但從中我們也可以看出，德國房價之所以能夠保持十年不漲，並非出於偶然因素，德國政府獨具特色而又針對性極強的調控政策，正是長期保障房價穩定的關鍵所在。

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政府宏觀調控的原則和邊界（1）

政府應不應該或者可不可以干預住房市場？這一命題從理論上並不難破解，因為答案是肯定的。在市場經濟條件下，由於不動產的不可移動性和住房作為商品的雙重特性——既是必需品同時又是投資品，住房市場從來就是一個區域性特徵明顯的市場，也是一個不可能完全自由競爭的市場，因此，保證住宅市場的公平正