的比率，還是相當低的，高收入人群較少，但少數高收入的居民卻掌握了較多的社會財富。世界銀行的統計資料顯示，我國的基尼係數在改革開放前為，2003年已達到，超過了國際公認的警戒線，2005年基尼係數已逼近7。　現行的房價收入比的計算方法，收入是社會平均收入，而房價是實際成交的均價，這就造成對低收入群體購房能力的高估和對高收入群體的低估。

第四，直接採用居民家庭年平均收入計算得到的房價收入比存在明顯的偏差。

首先，在計算家庭年收入時，世界銀行家庭收入的定義是各種稅前收入，包括：工資、養老金、商業活動收入、租金收入和各項實物補貼等，而目前我國居民收入來源複雜，實際上一個家庭的收入不僅僅是工資，還有其它方面的收入，包括一定數量的金融資產，而政府目前還無法全面統計；其次，我國的隱性收入（灰色收入、*收入等）是現實存在的，而且數額也是較大的。南開大學曹振良教授曾經做過估算，其結論是“居民實際可支配收入要比統計收入高20％”，據此統計收入計算得到的房價收入比無疑要產生較大偏差；再次，經過20多年的改革開放，我國城市中個體業戶、私營企業數以千萬計，他們的收入一直沒有定論，各種股份公司股東的收入基本沒有納入到家庭收入的統計範疇，其收入要高出一般職工工資數倍甚至幾十倍；最後，我國在統計城鎮居民人均收入時，通常用人均可支配收入來表示，即實際收入扣除個人所得稅後的餘額，而歐美等國家居民購房的一次性費用以及房屋持有過程中的一些費用，如按揭利息、物業管理費等等可以作為家庭所得稅的稅前抵扣專案，這就從一定程度上減低了購房人的經濟負擔。此外，發達國家具有比較完善的社會保障和救助體制，醫療衛生、文化教育等公共福利事業遠高於中國的水平，也從一定程度上減低了購房人的經濟負擔。

第五，高儲蓄率與親情援助的力量會提高居民實際住房支付能力。

我國人民素有節儉的習慣，一向崇尚“高儲蓄、低消費”，即使在收入水平不高的情況下儲蓄率也一直保持著較高的水平，而且長期具有低收入高儲蓄的特點。而我國傳統習俗中一個極其重要的家庭觀念就是父母為子女購置房產。現實中，父輩幫助子輩、孫輩買房及親朋好友幫助購房是極其普遍的現象。商務部發布的《2006…2007年中國結婚市場發展調查報告》中指出，全國城鎮結婚消費中，有的新人得到了父母們不同程度的財力支援，其中主要的就是買房子。在我國許多居民的當期家庭可支配收入可能不高，但由於代際財富積累、福利所得、政府的房屋拆遷補貼以及親友資助等因素，其真實的購房能力可能相當強，比如高儲蓄率與親情援助的力量會提高住房支付能力。

總之，房價收入比從居民住房支付能力的角度可以從一定程度上衡量房價是否合理。但由於世界各國在住房制度、住房金融政策、經濟發展階段等各方面的差異，房價收入比指標不適宜進行國際比較。影響中國當前房價收入比的因素十分複雜。當前還沒有一套科學的系統的完善的標準可以準確地評判居民的住房實際支付能力。

此外，“租售比”也不適宜進行國際比較。北京大學中國經濟研究中心徐滇慶認為，在許多情況下，房價收入比和租售比不能準確地反映出房地產的真實成本，也很難據此判斷房地產市場是否出現了泡沫。如果僅採用當期的房價收入比和購租比作為指標，即使房地產市場處於正常狀況，也可能被誤認為過熱。

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關於“空置率”的論爭

2005年10月，眾多媒體公佈了一組所謂的“國家統計局最新資料”：到2005年10月末，全國商品房空置面積達億平方米，其中商品住宅空置面積