美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。

在2006年之前的五年時間中，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。

在這樣的情況下，很多有關於次級貸款的金融衍生品都紛紛登場，這其中，最為著名的金融衍生品就是「擔保債務憑證」，簡稱cdo，以及「信用違約交換」，簡稱cds。

在房產借貸市場中，貸款公司為了分擔風險共享收益，找到投資銀行，投資銀行將其債券化，就產生了「擔保債務憑證」-cdo。

而許多投資銀行為了賺取暴利，採用20-30倍的槓桿操作。比如有一家張三投資銀行的自身資產為30億美元，採用30倍的槓桿操作，即以30億美元的資產為抵押去借900億美元的資金用於投資，如果投資盈利5，那麼張三投資銀行就獲得45億美元的盈利，相對於自身資產而言，這是150的暴利。

但是槓桿操作風險高，按照正常的操作手法，張三投資銀行不應該進行這樣的冒險操作，但架不住這麼操作可以獲得高利潤啊，於是就有人想出一個辦法，把槓桿投資拿去做保險，這種保險就是「信用違約交換」-cds。

cds的具體產生過程是這樣的：張三投資銀行找到李四，李四可能是另一家投資銀行或保險公司。張三為槓桿操作做保險，每年支付給李四5000萬美元的保險費，連續十年總共5億美元。如果cdo沒有違約，除了5億美元的保險費，張三還能賺40億美元，而如果cdo有違約，反正有李四來賠。

這就是信用違約交換！

其實，cds本質是一種保險——甲方支付保費，標的資產如果違約，乙方賠償損失。只不過如果以「保險」命名，就會受到針對保險產品的嚴格監管，因此把名字「金融創新」為「互換」。

cds的初衷是攤分風險——原本違約風險只由貸款發放人承擔，現在經由創設的金融產品，各色投資人在獲取收益的同時，一起分擔風險。

逐利的動機很快催生出投機的藝術，為迎合需求，華爾街開發出cdx、cdxig……等一連串的金融衍生品，保險標的變為一攬子cds和指數。

由於房價一直漲，風險沒有演化成損失，保費越來越低，規模越來越大……

誰都知道華爾街的那幫投機者是這個世界上最貪婪的傢伙，在這樣眼見可以獲得巨額利潤的情況下，這幫子投機者哪兒還能忍得住？

還是拿剛才的張三和李四來做比喻。

對於張三而言，這是一筆穩賺不賠的投資。但李四也不是傻子，他們透過統計分析，在繁榮的市場中違約情況不到1。所以，如果我李四連續做100筆這樣的保險，那麼總計就可以拿到500億美元的保險金，如果其中一家違約，賠償額最多不過50億美元，我他妹的還能賺450億美元吶！

這是一筆多好的買賣啊！於是華爾街大多數的「張三」與「李四」們與來自全世界各個國家「張三」和「李四」們——這些張三和李四，遍佈了歐美日以及大洋洲的眾多國家！在美國房價長達十餘年的增長中，盡情享受著一場空前的財富狂歡。

只是，如果美國的房地產市場一直如此火爆，那不管是cds還是其他的什麼cdx、cdxig們都會可以為這些投機者帶來巨額的利潤，但物極必反，再火爆的市場也終歸會有衰落或者是調整的一天，一旦市場衰落，那麼這群投機者必然會為自己的瘋狂而付出巨額的代價的。

美國的房地產市場再火爆，但房價的上漲必然是有限的。一旦房價漲到了不能再漲的時候，那